不動産所得の法人成りシミュレーター
個人で賃貸経営を続ける場合と、法人にした場合の、税金・社会保険料と手元に残るお金を比べます。
入力した数字はお使いの端末の中だけで計算され、どこにも送信されません。
1．基本の情報
2．不動産の収支前年の青色申告決算書（不動産所得用）の数字
3．ご本人のほかの所得と控除
4．家族（青色事業専従者・家族役員）
5．法人にした後
PDFは、印刷の画面で送信先を「PDFに保存」にすると作れます。保存したファイルは、お使いの端末に保存され、どこにも送信されません。
個人と法人の比較（年額）
点線の下線がある金額にカーソルを合わせる（スマートフォンではタップする）と、計算の過程が表示されます。
ご利用の前に、利用条件・免責事項をご確認ください。
※令和8年分の所得税、協会けんぽ（令和8年度）の社会保険料、令和8年10月時点の法人税等の税率による概算です。住民税は所得割10％と均等割、国民健康保険料は入力した額（空欄の場合は東京都渋谷区の料率）で計算しています。不動産を法人に移すときの費用や、減価償却費の変化は考慮していません。
計算のしくみ
- 個人の場合：不動産所得（収入−経費−青色事業専従者給与−青色申告特別控除）と、ほかの所得を合わせて、ご本人の所得税・住民税を計算します。事業的規模の場合は、個人事業税（5％、事業主控除290万円）もかかります。家族は、専従者給与に対する所得税・住民税を計算します。社会保険は、国民健康保険と国民年金です。
- 法人の場合：同じ収入と経費に、増える経費、ご本人と家族への役員報酬、社会保険料の会社負担を加えて、法人の利益と法人税等を計算します。ご本人と家族は、役員報酬に対する所得税・住民税と、社会保険料（本人負担）を計算します。社会保険に加入しない家族は、扶養（年収130万円未満）か、国民健康保険・国民年金で計算します。
- 手元に残るお金：収入から、経費・税金・社会保険料を差し引いた、ご本人と家族、会社に残るお金の合計です。役員報酬は家族に支払われるので、家族全体で見たお金として比べます。
よくあるご質問
不動産の法人成りとは、どういうことですか？
個人で持っている賃貸不動産の収入を、自分が設立した会社（資産管理会社）で受け取るようにすることです。会社が不動産を買い取る方法のほか、建物の管理だけを会社に任せる方法などがあります。このシミュレーターは、会社が不動産を持つ場合を想定しています。
法人成りで、税金が安くなるのはなぜですか？
個人の所得税・住民税は、所得が増えるほど税率が上がる累進課税です。法人にすると、利益を会社と家族への役員報酬に分けられるので、それぞれに低い税率が適用され、全体の税負担が下がることがあります。一方で、社会保険料が新たにかかったり、税理士報酬などの費用が増えたりするので、全体で比べることが大切です。
減価償却費は、法人成りしても同じですか？
このシミュレーターでは、同じ金額として計算しています。実際には、会社が建物を買い取った価額や耐用年数によって減価償却費が変わります。また、不動産を会社に移すときには、登録免許税や不動産取得税、個人側の譲渡所得の税金などの費用もかかります。
社会保険料は損なのでは？
社会保険料は負担が増える面がありますが、厚生年金に加入すると、将来の年金が増え、病気やけがのときの傷病手当金などの保障も受けられます。このシミュレーターは、毎年の負担だけを比べています。
法人成りは、不動産を移す方法や時期、家族への役員報酬の決め方によって、効果が大きく変わります。顧問のお客様には、具体的な数字で比較してご提案しています。
不動産所得の法人成りシミュレーション
結果のまとめ
税金・社会保険料の内訳（年額）
※令和8年分の所得税、協会けんぽ（令和8年度）の社会保険料、令和8年10月時点の法人税等の税率による概算です。住民税は所得割10％と均等割、国民健康保険料は入力した額（空欄の場合は東京都渋谷区の料率）で計算しています。不動産を法人に移すときの費用や、減価償却費の変化は考慮していません。