5棟10室基準って？(不動産所得)

会社員の方でも、副業としてアパート経営を始める方が増えています。不動産所得の税金を考えるときに、最初に確認したいのが、その貸付けが「事業的規模」かどうかです。経費にできる範囲や、事業税がかかるかどうかなどが変わってくるからです。その判断の目安になる「5棟10室基準」を解説します。

事業的規模とは

イメージとしては、アパートを何棟も持っていたり、たくさんの部屋があるマンションを持っていたりして、手広く賃貸経営をしている場合が「事業的規模」です。空き地を駐車場として貸している、アパートを1棟だけ持っている、自宅の2階を人に貸している、といった比較的小さな賃貸経営は「事業的規模以外」になります。

5棟10室基準

事業的規模かどうかは、次の通達にもとづいて判断します。

所得税基本通達26-9（建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定）

建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとする。

(1) 貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること。

(2) 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

アパートやマンションなら10室以上、貸家（一戸建て）なら5棟以上のどちらかを満たせば、事業的規模になります。これが「5棟10室基準」です。

なお、アパートの中に自分で住んでいる部屋や、親族にタダで貸している部屋がある場合は、その部屋を除いて数えます。

10室に満たない場合は？

駐車場や土地だけを貸している場合

通達には書かれていませんが、実務では次のような目安で判断しています。

• 駐車場：おおむね50台以上
• 土地の貸付け：おおむね50件以上

アパートや貸家と比べると基準が高くなっていますが、土地の貸付けも、収入の状況などによっては50件に満たなくても事業的規模とされることがあります。

種類の違う不動産を持っている場合

アパートと貸家など、種類の違う不動産を持っている場合は、一方をもう一方に換算して合計で判断します。

貸家は5棟で、アパートは10室で事業的規模なので、貸家1棟＝アパート2室と考えます。たとえば、アパート8室と貸家1棟を持っている場合は、8室＋2室＝10室となり、事業的規模に当たります。

共有している場合

アパートを夫婦や親子で共有している場合でも、持分で割って判断することはしません。実際の部屋数や棟数で判断します。

たとえば、10室のアパートを夫婦で2分の1ずつ共有している場合、「10室 × 2分の1 ＝ 5室」とはならず、10室で判断するので、夫婦どちらも事業的規模になります。

サブリースの場合

不動産会社に一括で借り上げてもらうサブリースの場合も、特別な判断はしません。10室のアパートをサブリースしていれば、10室で判断します。

個人事業税は基準が違う

個人事業税（都道府県の税金）にも、不動産の貸付けが課税の対象になるかどうかの基準があります。こちらは所得税よりも細かく基準が決められていて、土地の貸付けや駐車場の基準が所得税とは違うので注意が必要です。たとえば東京都では、駐車場は10台以上で課税の対象になるなど、所得税の目安よりも少ない数で該当することがあります。

基準は都道府県ごとに公表されているので、貸している不動産がある都道府県の税事務所のホームページで確認しておきましょう。

まとめ

• アパート・マンションは10室以上、貸家は5棟以上が目安です。
• 自分で住んでいる部屋や、親族にタダで貸している部屋は除いて数えます。
• 駐車場はおおむね50台以上、土地の貸付けはおおむね50件以上が目安です。
• 種類の違う不動産は、貸家1棟＝アパート2室のように換算して合計します。
• 共有でも持分は考えず、サブリースでも通常どおり判断します。
• 個人事業税は、所得税と基準が違います。

事業的規模かどうかで扱いが変わる例として、「家賃を前受処理した場合の収入計上時期」や「回収不能となった家賃の税務上の取扱い」もご覧ください。