敷金、保証金、更新料等の収入計上時期

賃貸経営では、毎月の家賃のほかに、礼金や更新料、敷金などを受け取ります。これらを、いつの収入として計上するのかを解説します。家賃の計上時期については「法人と個人で違う家賃収入の計上時期」をご覧ください。

礼金・権利金・更新料

礼金や権利金、更新料などの計上時期は、通達で次のように決められています。

所得税基本通達36-6（頭金、権利金等の収入すべき時期）より（抜粋）

不動産等の貸付け（貸付契約の更新（中略）を含む。）をしたことに伴い一時に収受する頭金、権利金、名義書換料、更新料等に係る不動産所得の総収入金額の収入すべき時期は、当該貸付けに係る契約に伴い当該貸付けに係る資産の引渡しを要するものについては当該引渡しのあった日、引渡しを要しないものについては当該貸付けに係る契約の効力発生の日によるものとする。ただし、引渡しを要するものについて契約の効力発生の日により総収入金額に算入して申告があったときは、これを認める。

区分	計上する日
部屋や土地の引渡しが必要なもの（礼金・権利金など）	引き渡した日（契約の効力発生日でも可）
引渡しが必要ないもの（更新料など）	契約の効力発生日

礼金

権利金

権利金も、礼金と同じく、引渡しの日か契約の効力発生日に計上します。

ただし、建物を建てるために土地を貸す場合の権利金は、金額によっては、不動産所得ではなく譲渡所得になることがあります。権利金の額が、その土地の更地としての価額の2分の1を超える場合です。くわしくは「権利金を受け取って譲渡所得となる場合とその理由」をご覧ください。

敷金・保証金

敷金や保証金は、入居者が家賃を払わなかったときなどの担保として預かるものなので、本来は収入になりません。ただし、敷金などの名目で受け取っても、返さなくてよい部分がある場合は、その部分は収入になります。

所得税基本通達36-7（返還を要しなくなった敷金等の収入すべき時期）より（要約）

敷金・保証金などのうち、返さなくてよい部分の金額は、次の日の属する年の収入に計上する。

(1) 貸付期間に関係なく、返さなくてよいことが最初から決まっている部分 → 36-6に定める日（引渡しの日など）

(2) 貸付期間の経過に応じて、返さなくてよくなる部分 → 契約で返さなくてよくなった日

(3) 貸付けが終わらないと、返さなくてよいことが確定しない部分 → 貸付けが終了した日

(1) 最初から返さない部分が決まっている場合

例：敷金30万円のうち30％は償却し、残りは契約終了後に返す契約

• 30万円 × 30％ ＝ 9万円を、引渡しの日（または契約の効力発生日）に収入に計上します。
• 残りの21万円は、返すお金なので収入にはなりません。

(2) 期間の経過に応じて、返さない部分が増えていく場合

例：敷金30万円、貸付期間3年。1年以内の解約は全額返還、2年以内の解約は70％返還、それ以後の解約は50％返還という契約

時点	収入に計上する金額	理由
1年を経過した日	30万円 × 30％ ＝ 9万円	この時点で、返すのは最大でも70％になるため
2年を経過した日	30万円 ×（50％－30％）＝ 6万円	この時点で、返すのは最大でも50％になるため

(3) 解約するまで、返さない部分が決まらない場合

例：敷金30万円、貸付期間3年。1年以内の解約は50％返還、2年以内の解約は70％返還、それ以後の解約は全額返還という契約

この契約では、長く借りるほど返す金額が増えます。2年を過ぎて解約したり、期間満了まで借りたりすれば全額を返すことになるので、実際に解約されるまで、返さなくてよい金額が確定しません。

解約の時期	収入に計上する日と金額
1年以内に解約	解約日に、敷金の50％（15万円）
2年以内に解約	解約日に、敷金の30％（9万円）
それ以後に解約	全額を返すので、収入はなし

敷金の契約内容によって、計上する日と金額が変わります。賃貸借契約書の返還の条件を、一度確認しておきましょう。