法人化したらやっておきたい、自宅を社宅にする方法

会社を設立したら、ぜひ検討したいのが「社宅」です。自宅の家賃を会社の経費にでき、やり方によっては税金だけでなく社会保険料も抑えられます。一方で、手順や計算を間違えると給与扱いになり、かえって税金が増えてしまうこともあります。社宅の仕組みと、本人から受け取る家賃の計算方法を解説します。

社宅と住宅手当の違い

社宅と似た制度に、「家賃補助」や「住宅手当」があります。どちらも会社が住まいの費用を負担する点は同じですが、税金の扱いは大きく違います。違いを分けるのは、住まいの名義が誰かです。

	名義（借り主・所有者）	会社の経理
社宅	会社	地代家賃（条件によっては一部が給与）
住宅手当・家賃補助	役員・従業員本人	役員報酬・給与

住宅手当は給与なので、本人の所得税・住民税が上がり、給与の額に応じて社会保険料も増えます。一方、社宅として地代家賃で処理できれば、こうした負担の増加を抑えられます。

社宅にするための手続き

社宅にするには、会社が借り主として賃貸借契約を結ぶ必要があります。賃貸物件の場合、一般的に次のような書類を求められます。

• 会社の履歴事項全部証明書（登記簿謄本）
• 会社の印鑑証明書
• 入居者の住民票や運転免許証のコピーなどの本人確認書類
• 会社の納税証明書や決算書
• 会社案内（求められる場合）

今は社長個人の名義で借りている部屋を会社名義に切り替える場合は、一部の書類が不要になることもあります。また、名義変更の手数料がかかることがあるので、管理会社に確認しておきましょう。

本人から家賃を受け取る理由

会社が借りた部屋に役員や従業員が住む場合、本人からいくらかの家賃を受け取る必要があります。会社の資産を本人が使っている場合、その使用料に相当する分は「経済的利益」として、給与として課税されるのが原則だからです。

所得税法施行令 第84条の2（法人等の資産の専属的利用による経済的利益の額）

法人又は個人の事業の用に供する資産を専属的に利用することにより個人が受ける経済的利益の額は、その資産の利用につき通常支払うべき使用料その他その利用の対価に相当する額（その利用者がその利用の対価として支出する金額があるときは、これを控除した額）とする。

ここでいう「利用の対価に相当する額」は、実際の家賃ではなく、決められた計算式で出す「賃貸料相当額」です。この賃貸料相当額は、実際の家賃よりかなり低くなることが多く、それがそのまま社宅のメリットになります。

賃貸料相当額の計算方法

賃貸料相当額は、住む人が役員か従業員か、また部屋の広さによって計算式が変わります。

従業員の場合、または役員でも小規模な住宅の場合

次の3つを合計した金額（月額）です。

• その年度の家屋の固定資産税の課税標準額 × 0.2％
• 12円 × 家屋の総床面積（㎡）÷ 3.3㎡
• その年度の敷地の固定資産税の課税標準額 × 0.22％

従業員の場合は、本人からこの賃貸料相当額の50％以上を受け取っていれば、給与として課税されません。役員の場合は、賃貸料相当額全額を受け取る必要があります。

役員でも、床面積が**132㎡以下（木造以外の家屋は99㎡以下）**の「小規模な住宅」であれば、この計算式を使えます。鉄筋コンクリート造のマンションなら、99㎡以下が目安です。

所得税基本通達36-41（小規模住宅等に係る通常の賃貸料の額の計算）より（抜粋）

36-40の住宅等のうち、その貸与した家屋の床面積（中略）が132平方メートル（木造家屋以外の家屋については99平方メートル）以下であるものに係る通常の賃貸料の額は、36-40にかかわらず、次に掲げる算式により計算した金額とする。

その年度の家屋の固定資産税の課税標準額×0.2％＋12円×当該家屋の総床面積（㎡）÷3.3㎡＋その年度の敷地の固定資産税の課税標準額×0.22％

役員で、小規模な住宅に当たらない場合

会社が借りている部屋の場合は、次の①と②のうち、多い方の金額が賃貸料相当額になります。

1. （家屋の固定資産税の課税標準額 × 12％（木造以外の家屋は10％）＋ 敷地の固定資産税の課税標準額 × 6％）÷ 12
2. 会社が支払っている家賃の50％

なお、床面積が240㎡を超えるなど、いわゆる「豪華な社宅」に当たる場合は、これらの計算式は使えず、通常の家賃相場（時価）で判断されます。

どのくらい違うのか、計算してみる

次のようなマンションの一室を、役員の社宅として借りた場合で計算してみます。

• 家屋の固定資産税の課税標準額：1,500万円
• 敷地の固定資産税の課税標準額：800万円
• 床面積：66㎡（鉄筋コンクリート造なので、小規模な住宅に当たる）

1,500万円 × 0.2％ ＋ 12円 × 66㎡ ÷ 3.3㎡ ＋ 800万円 × 0.22％ ＝ 47,840円（月額）

この広さの分譲タイプのマンションなら、都心では家賃が月20万円を超えることも珍しくありません。それでも、本人が約5万円を負担すれば、残りは会社の経費にできることになります。

固定資産税評価額は、土地や建物の価値を評価した金額です。課税標準額は、そこに各種の特例を当てはめたあとの、実際に税率を掛ける金額です。

課税標準額の調べ方

貸主に頼んでみる

分譲マンションを借りている場合は、仲介会社や管理会社を通じて、貸主から固定資産税の納税通知書や評価明細のコピーをもらえることがあります。

市区町村で閲覧する

貸主から入手できない場合は、借り主である会社が、市区町村で閲覧の申請をすることで確認できます。賃貸借契約書や、会社の代表者印、申請者の本人確認書類などが必要になるので、事前に市区町村に確認しておきましょう。

部屋ごとの金額がわからない場合

一般的な賃貸マンションやアパートは、建物や土地全体でしか課税標準額がわからないことがあります。その場合は、建物全体の課税標準額を、借りている部屋の床面積の割合で按分するなど、合理的な方法で計算すれば認められます。

所得税基本通達36-42（通常の賃貸料の額の計算に関する細目）より（抜粋）

(1) 例えば、その貸与した家屋が1棟の建物の一部である場合（中略）のように、固定資産税の課税標準額がその貸与した家屋又は敷地以外の部分を含めて決定されている場合 当該課税標準額（中略）を基として求めた通常の賃貸料の額をその建物又は土地の状況に応じて合理的にあん分するなどにより、その貸与した家屋又は敷地に対応する通常の賃貸料の額を計算する。

毎年計算し直す必要はある？

固定資産税の課税標準額が変わっても、20％以内の増減であれば、計算し直さなくてもよいとされています（所得税基本通達36-46）。基本的には、最初に一度きちんと計算しておけば大丈夫です。

「家賃の半額」を受け取っている場合

社宅の自己負担として、実際の家賃の50％を本人から受け取っている会社をよく見かけます。これは、先ほどの役員の計算式②（会社が支払う家賃の50％）にもとづく、いわば簡便な方法です。

ただ、小規模な住宅であれば、計算した賃貸料相当額は家賃の50％よりかなり低くなることがほとんどです。課税標準額を調べる手間を惜しんで50％を負担していると、本来受けられるメリットを逃していることになります。必要な書類は最初の一度そろえれば済むので、きちんと計算することをおすすめします。

社会保険料についての注意

社会保険（健康保険・厚生年金保険）では、税金とは別に、都道府県ごとに国が定めた「現物給与の価額」（畳1畳あたりの金額）で、住まいの利益を計算します。本人の負担額がこの価額より少ない場合は、その差額が報酬に含まれ、社会保険料の計算に影響します。税金の賃貸料相当額とあわせて、社会保険の基準も確認しておきましょう。

社宅は、手続きと計算をきちんとすれば、会社にとっても社長個人にとってもメリットの大きい制度です。導入を考えている方は、お気軽にご相談ください。