回収不能となった家賃の税務上の取扱い

入居者の滞納が続き、結局回収できなくなった家賃は、税金の計算でどう扱うのでしょうか。個人の不動産所得では、事業的規模かどうかで扱いが大きく変わります。

事業的規模の場合

不動産の貸付けが事業的規模（目安は「5棟10室基準」）の場合は、法人や個人事業の売掛金と同じように、回収できなくなった年の必要経費になります。

所得税法 第51条第2項（資産損失の必要経費算入）

居住者の営む不動産所得、事業所得又は山林所得を生ずべき事業について、その事業の遂行上生じた売掛金、貸付金、前渡金その他これらに準ずる債権の貸倒れその他政令で定める事由により生じた損失の金額は、その者のその損失の生じた日の属する年分の不動産所得の金額、事業所得の金額又は山林所得の金額の計算上、必要経費に算入する。

事業的規模以外の場合

わかりにくいのは、事業的規模以外の場合です。この場合は、回収できなくなった家賃を、収入に計上した年にさかのぼって、そもそもなかったものとみなす、という扱いになります。

所得税法 第64条第1項（資産の譲渡代金が回収不能となった場合等の所得計算の特例）より（抜粋）

その年分の各種所得の金額（事業所得の金額を除く。）の計算の基礎となる収入金額若しくは総収入金額（不動産所得又は山林所得を生ずべき事業から生じたものを除く。）の全部若しくは一部を回収することができないこととなった場合（中略）には、（中略）当該各種所得の金額の合計額のうち、その回収することができないこととなった金額（中略）に対応する部分の金額は、当該各種所得の金額の計算上、なかったものとみなす。

なかったものとみなす金額

ただし、なかったものとみなせる金額は、実際に回収できなかった金額そのままではなく、次の3つのうち最も低い金額になります。

1. 回収できなかった家賃の額
2. その家賃を収入に計上した年の課税標準の合計額（損益通算や、純損失・雑損失の繰越控除をしたあとの金額）
3. その家賃を収入に計上した年の不動産所得の金額

計算例

いずれも、回収できなかった家賃は20万円で、前年の収入に計上していたものとします。

	例1	例2	例3
前年の不動産所得	290万円－90万円＝200万円	90万円－100万円＝△10万円	130万円－100万円＝30万円
ほかの所得	給与所得180万円	給与所得180万円	事業所得△20万円
① 回収できなかった額	20万円	20万円	20万円
② 課税標準の合計額	380万円	170万円	10万円
③ 不動産所得の金額	200万円	△10万円	30万円
なかったものとみなす額	20万円（①）	0円（③がマイナスのため）	10万円（②）

更正の請求が必要

事業的規模以外の場合は、過去の年分の所得を直すことになるので、確定申告書を出し直すのではなく、「更正の請求」という手続きをします。

期限は「回収できなくなった日の翌日から2か月以内」

更正の請求は、本来、申告の内容に計算の誤りなどがあった場合に、原則として法定申告期限から5年以内に行う手続きです。

ところが今回のケースは、申告した時点では計算に誤りはなく、あとから家賃が回収できなくなったものです。このような場合は、通常の更正の請求の対象にはなりません。その代わりに、所得税法の特例（所得税法第152条）により、回収できなくなった事実が生じた日の翌日から2か月以内に限って、更正の請求ができることになっています。

更正の請求書の書き方は、国税庁のホームページで確認できます。滞納家賃の回収をあきらめたときは、早めにご相談ください。

家賃の計上時期そのものについては、「法人と個人で違う家賃収入の計上時期」で解説しています。